商业地产存量时代现状与困境：市场饱和竞争激烈，增长路径待寻

有诸多购物中心以及社区商业设施，明明地处城市黄金地段，然而开业之后却很快陷入冷清状态，大批店铺处于空置情形，导致资源浪费惊人。这些本应活力满满的商业空间，为何沦落为城市之中的“沉睡资产”呢 ？

选址定位的先天不足

某些商业项目走向失败，于规划起始阶段便已蕴藏隐患，开发商或许会盲目地追寻数量，于客流量原本不够充足的新区或者社区周边，构建了规模过大的商业中心，这些场所欠缺足够的常住人口或者稳定的消费力予以支撑，。

除开位置方面存在的偏差，项目的定位常常处于模糊不明的状态，它一方面想要为周边家庭的日常购物提供服务，另一方面又想着吸引年轻客群前来进行打卡，其结果致使业态变得混杂，缺失核心吸引力，消费者在内心之中无法构建起清晰的认知，自然而然地也就不愿意专程前来到访了。

改造升级的现实难题

面对数量可观的经营状况不佳的老旧商业项目，改造升级被视作是唯一的出路。不过，在实际开展操作的过程当中，业主以及运营商面临着多种不同的挑战。首个挑战是改造这一行为所需要的成本十分高昂，这一成本涉及到建筑结构方面、消防系统领域以及外立面部分的全面更新，因而需要数额巨大的资金投入。

其次，存在改造期间运营停摆这样的问题。项目没办法完全封闭起来施工，怎样在保持部分营业状时下开展改造，去平衡施工安全跟顾客体验，这对管理团队而言是严峻的考验。最后啊，改造之后的定位能不能被市场接纳，也是存在不确定性的 。

以数据分析驱动精准定位

要冲破那困惑不破的局面，首要任务是务必完全明晰服务的对象是谁，获得成功的商业群体在实施改造之前，会投放大量的心力用来开展市场方面的调研。这其中涵盖着剖析临近周边三公里到五公里范围以内的人口组成结构怎样、消费水平处于何种状况以及出行具备怎样的习惯 。

透过线上问卷以及线下访谈这般途径，运营商会直接跟潜在顾客开展沟通。需要弄明白的是，目标客群到底是年轻白领，又或者是年轻家庭，亦或是退休长者。并且要清楚，他们针对餐饮、亲子、娱乐所具备的具体需求是怎样的。唯有凭依这些真实数据，商业内容的打造方可做到有的放矢。

超越传统的业态创新

以往那种“购物、吃饭以及看电影”的传统模式，已然难以吸引到消费者了 ，当下的商业空间得提供更为独特的体验 ，创新的方向在于打破业态边界 ，进而创造出具备强烈主题以及场景感的空间 。

比如说，能够把书店跟咖啡、沙龙、小型展览相互结合，去打造知识分享社区；把运动场馆和轻食、健康理疗、运动装备零售进行融合。关键在于让空间自身变成消费者乐意停留、加入到互动之中并且产生情感共鸣的地方，而并非仅仅只是完成交易的场地 。

精细化运营与商户赋能

首步仅为硬件改造，而长期竞争力之关键乃在于持续的精细化运营。此情形要求运营方切实以消费者作为核心，着重留意自进入停车场起始直至离开之际的每一细节体验，诸如清晰的导视，舒适的休息区，洁净的卫生间以及快速的WiFi 。

同时，运营方应当成为商户的合作伙伴，而不是仅仅是简单的一个收取租金的方面。需要通过 sharing 提供商场的客流热力图样例，各时段之中的销售数据以及会员购物消费时的偏好，从而助力商户去优化货品的陈列摆放方式，调整营业时间的具体安排，策划一系列促销活动，以此达成商场同时与租户的两方共同成长性发展。

因地制宜的盘活核心

不存在一套能对应解决全部问题的方案，存量商业的盘活，必然得“根据不同地方的具体情况而采取适宜的举措”，地处成熟居民区的项目，或许更适宜去增添优质生鲜超市等，强化它作为社区客厅的功能，这里的优质生鲜超市等指的是儿童培训以及生活服务 。

对于处在城市核心区域、建筑条件有着特殊性的项目来说，可以凭借历史建筑或者工业遗迹，塑造主题突出的文化商业地标。关键之处在于依据项目自身具有的区位基因、建筑特点以及最为核心的客群需求，专门定制改造与运营策略，走出一条呈现差异化的道路。

在如今这般“小而精”以及主题化渐渐变成主流的当下，您觉得一个取得成功的社区商业体，最为必不可少的那一个核心要素是什么呢？欢迎于评论区去分享您的想法。